🌩️ Revenus Fonciers Et Vente En Cours D Année

Cerégime peut s'appliquer dès lors que les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 €/an. Lorsque vous relevez du régime réel - obligatoirement si vos revenus fonciers excèdent 15.000€/an et sur option en deçà, vous déduisez les frais et charges engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel. Optionexercée en cours d'année. 200. Lorsque l'option pour l'assujettissement des loyers à la TVA est exercée en cours d'année, cette option prend effet au premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée. Seules les dépenses payées avant la date d'effet de cette option sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant TVA comprise. II. imputerace déficit sur les revenus fonciers dégagés par la location durant les années N+1 et N+2. Il est important de préciser qu’il existe un délai de prescription au delà duquel l’administration fiscale ne peut remettre en cause le déficit. Ce délai est de 3 ans après l’année au cours de laquelle la location a cessé. Dans Encas de location en cours d’année, la limitation de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Mais elle englobe tous vos biens locatifs : le déficit imputable résulte de la compensation de tous vos revenus fonciers et charges foncières de l’année pour l’ensemble de votre patrimoine immobilier locatif. Gf0HNI. Principes généraux L’Administration a défini une formule de calcul destinée à déterminer les revenus fonciers ouvrant droit au CIMR. Pour appliquer cette formule, il y a lieu de déterminer dans un premier temps le revenu net foncier imposable, en tenant compte des modalités particulières de déduction des charges au titre de l’année 2018 ; d’exclure ensuite la fraction de ce revenu correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles ; de proratiser enfin le résultat obtenu aux résultats bruts fonciers non exceptionnels sur le total des revenus bruts fonciers. Le montant obtenu correspond à la fraction du revenu net foncier imposable considérée comme non exceptionnelle et pouvant bénéficier du CIMR. Détermination du revenu net foncier imposable et modalités particulières de déduction des charges Les revenus fonciers réalisés au titre de l’année 2018 devront être déclarés dans les mêmes conditions que les années précédentes, à quelques exceptions près. Les propriétaires soumis au régime micro-foncier » déclareront comme à l’accoutumée un revenu brut auquel il sera appliqué un abattement de 30% représentatif des charges. Les propriétaires assujettis au régime réel d’imposition devront quant à eux déclarer leurs recettes brutes et leurs charges réelles. Un dispositif spécifique de déduction des charges foncières a toutefois été mis en place, consistant à appliquer des régimes spécifiques pour les catégories de charges suivantes Les charges dites récurrentes » ce sont celles dont le propriétaire-bailleur est redevable chaque année et sur l’échéance desquelles il ne peut en principe pas influer. Il s’agit des primes d’assurance, des provisions pour charges de copropriété, des impositions déductibles, des intérêts d’emprunt, des frais divers d’administration, et des dépenses supportées par un FPI au titre des frais de fonction et de gestion ; Les charges dites pilotables » il s’agit des dépenses de travaux pour lesquelles le propriétaire-bailleur peut moduler le calendrier de réalisation et l’année d’imputation. En principe, les charges de la propriété sont déduites intégralement du revenu brut foncier au titre de l’année de leur paiement par le contribuable, et ce quel que soit la période à laquelle elles se rattachent. Toutefois, à titre dérogatoire au titre des années 2018 et 2019, les charges récurrentes » ne pourront être déduites que si leur date d’échéance normale intervient en 2018, peu important l’année au cours de laquelle elles auront été payées. Il est à noter que les règles de droit commun année du paiement s’appliquent en revanche aux charges payées en 2018 mais afférentes à des dettes échues sur une autre année. En ce qui concerne les charges pilotables », les dépenses de travaux payées en 2018 sont intégralement déductibles au titre de 2018, conformément aux règles traditionnelles. Toutefois, au titre de l’année 2019, le montant des dépenses de travaux qui pourra être déduit sera égal non pas aux travaux payés en 2019 mais à la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019. Des exceptions à cette règle de la moyenne ont été dégagées notamment travaux d’urgence, travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, ou classé au titre des monuments historiques en 2019 Dans les immeubles en copropriété, les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété, lorsqu’ils correspondent à des dépenses de travaux déductibles, subissent également un régime dérogatoire en 2018, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2018 ; en 2019, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2019 et 50% de ceux payés en 2018 ; en 2020, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2020 moins 50% de ceux payés en 2019. Exclusion de la fraction de ce revenu correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles Une fois le revenu net foncier imposable obtenu pour 2018, il y a lieu de déterminer la quote-part de ce revenu pouvant bénéficier du CIMR. Une fraction de ce revenu, d’office considérée comme exceptionnelle et donc insusceptible de bénéficier du CIMR, doit en premier lieu être exclue. Il s’agit de la fraction correspondant aux majorations applicables au revenu net foncier en cas de rupture d’engagements de location ou de conservation pris dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière ; aux régularisations effectuées au titre de l’année 2018 des provisions déduites par le propriétaire en 2017 et correspondant à des charges non déductibles. Détermination de la quote-part non exceptionnelle du résultat obtenu Un prorata doit enfin être appliqué au résultat obtenu afin d’en déterminer la quote-part considérée comme non exceptionnelle pouvant donc bénéficier du CIMR. La formule de calcul est la suivante Résultat obtenu x Résultats bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 / Total des résultats bruts fonciers perçus en 2018 Les résultats bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 correspondent aux recettes répondant aux conditions suivantes loyers ou fermages les autres sommes perçues n’ouvrent donc pas droit u CIMR pas-de-porte, subventions ANAH, etc. échues en 2018 les arriérés de loyers et les loyers anticipés perçus en 2018 ne sont donc pas pris en compte encaissées en 2018 les loyers ou fermages échus en 2018 mais non encore encaissés ne peuvent donc ouvrir droit au CIMR ne couvrant pas une période de location supérieure à 12 mois Le total des résultats bruts fonciers perçus en 2018 correspond quant à lui à l’intégralité des recettes perçues en 2018, par le bailleur lui-même ou même par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS. Il est à préciser qu’il s’agit d’une présentation rapide du dispositif et que de nombreux critères d’application du CIMR mériteraient d’être plus amplement détaillés. Chaque situation fiscale est particulière et doit faire l’objet d’une étude spécifique. Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez mettre à la vente votre logement. Sachez que cette cession peut avoir des conséquences fâcheuses sur votre imposition. En cas de vente d'un logement, vos revenus fonciers changent et votre imposition aussi. © Kara Sommaire Propriétaire, votre impôt dépend de vos revenus fonciers Les loyers encaissés, suite à la location d’un bien nu, sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont applicables. Le régime micro foncier est applicable de plein droit si vos revenus ne dépassent pas 15 000 €/an. L’administration fiscale pratique sur les loyers encaissés un abattement de 30 %. Vous ne serez donc imposés que sur 70 % des loyers. Le régime réel est applicable au-delà de ce seuil ou sur option. Dans ce régime, vous devez déclarer l’intégralité des loyers et des charges. Vous ne subirez une imposition que sur la différence. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous constatez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €/an. Le reliquat s’imputera sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années. Bon à savoir Dans le cadre du régime micro foncier, aucun déficit foncier ne peut être constaté. En cas de revente d'un bien loué, une augmentation d'imposition est possible Le déficit foncier n’est définitivement acquis que si vous maintenez votre bien à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit celle de l’imputation du déficit foncier. Si vous revendez votre bien avant ce délai, votre revenu global et vos revenus fonciers sont recalculés afin de ne pas tenir compte du déficit foncier, ce qui a pour conséquence d’augmenter votre imposition. Aucune remise en cause ne sera effectuée en cas de décès, d’invalidité, de perte d’emploi ou d’expropriation. Le conseil d’État vient d’assouplir ces conditions d’imputation en précisant que les déficits fonciers ne peuvent pas être imputés sur le revenu global en cas de vente du bien, mais ils pourront s’imputer pendant 10 ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. À défaut d’autres biens, ces déficits seront perdus. Références juridiques BOI-RFPI-BASE-30-20. Article 156 du Code général des impôts. Arrêt du CE du 26 avril 2017 n° 400441. I. Tout savoir sur les revenus fonciers La définition des revenus fonciers et les charges déductibles Les revenus fonciers sont ceux générés par la location vide. Ce sont les loyers encaissés, les dépenses mises à la charge de votre locataire et les revenus accessoires à la location qui sont pris en considération. La dépense doit être en relation avec un revenu foncier faisant l’objet d’un contrat de location. Autrement dit, vous ne pouvez déduire une charge lorsqu’il s’agit d’un logement vacant ou un logement dont vous vous réservez la disposition, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire. Elle doit être réglée au cours de l’année de la perception du revenu foncier et doit avoir un caractère justifiable. Il existe plusieurs catégories de charges déductibles des revenus fonciers. – Les dépenses d’entretien et de réparation elles sont relatives aux travaux permettant de remettre ou de maintenir le bien immobilier en bon état. Si ceux-ci incombent aux locataires, leurs frais ne pourront pas être imputés sur les revenus fonciers sauf s’ils ont été engagés pour faciliter la mise en location du logement, s’ils sont rendus nécessaires par la force majeure ou par la vétusté du bien, ou s’ils sont liés à une malfaçon ou à un vice de construction ; – Les frais de gestion rémunération du gardien ou concierge, frais de mandat de gestion locative ou de procédure… Toutes ces charges peuvent venir réduire l’imposition des revenus fonciers ; – Les travaux d’amélioration attention, les frais engagés ne doivent pas correspondre à des œuvres visant à agrandir, reconstruire ou construire le bien, mais seulement à l’installation d’équipements supplémentaires, comme par exemple la pose d’un ascenseur ; – Les cotisations d’assurance telles qu’assurance habitation, impayés de loyers ou assurance de prêt ; – Les taxes incombant au propriétaire dont la taxe foncière et les taxes annexes – Les provisions pour charges de copropriété elles sont déductibles des revenus locatifs pour l’année au cours de laquelle elles sont versées ; – Les intérêts d’emprunts sont seulement déductibles les intérêts et non les mensualités que vous versez pour rembourser votre crédit immobilier. Comment déclarer et calculer ses revenus fonciers ? Tous les ans, vers avril/mai, une déclaration est envoyé aux contribuables reçoivent une déclaration d’impôt qui est à remplir et à renvoyer. La déclaration de tous vos revenus, fonciers ou autres, s’effectue par le biais du formulaire Cerfa n°2042. Il est à savoir que cette première démarche est obligatoire pour tous les propriétaires, quel que soit le régime d’imposition choisi. Puis en fonction des cas, d’autres formulaires annexes de déclarations devront être remplis – Pour le régime d’imposition réel déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale. – Investissement dans un bien immobilier dans le cadre d’un programme d’incitation ou de déduction fiscale Pinel, outre-mer déclaration n°2044-SPE. Les revenus fonciers nets sont imposés à l’impôt sur le revenu. Il convient de définir le revenu foncier net avant de pouvoir effectuer les calculs de cet impôt. Le calcul repose sur la différence entre vos revenus perçus et les différentes charges déductibles des revenus fonciers. Afin de définir les revenus que vous percevez, il s’agit tout simplement des loyers que vous recevez dans le cadre de la location de votre bien immobilier. Les charges présentent une définition plus complexe. Certaines sont déductibles, d’autres non. Les charges qui sont déductibles de vos revenus fonciers Les frais d’administration et de gestion Frais prélevés par une agence qui gère votre bien…. Pour synthétiser, ce sont les frais qui sont prélevés par l’agence qui gère votre bien au quotidien, si vous en avez sélectionné une. Les travaux sous condition Attention, pour bien faire, pensez à discuter avec nos experts. Les travaux d’amélioration et d’entretien sont déductibles, mais ceux qui créent de la surface ne le sont pas. Les indemnités et frais de relogement Dans le cas ou vous indemniseriez un locataire…. C’est par exemple le cas lorsque vous récupérez un appartement loué à une personne âgée. La relocation est à votre charge. Les déductions spécifiques Les impôts taxes foncières Les primes d’assurance Les charges de copropriété sous condition Les intérêts et frais d’emprunt Tous les intérêts générés par les crédits immobiliers. Attention, le crédit in fine se traitera comme un amortissable! C’est grâce à tous ces éléments que vous serez en mesure de définir le résultat net foncier qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux. Attention, pour les travaux, selon leur nature, ils seront déductibles ou non. Les travaux grâce auxquels vous pourrez obtenir un gain en surface sont non déductibles. Quant aux travaux d’entretien eux, ils sont déductibles. II. Comment sont imposés les loyers perçus ? Il est à savoir qu’il existe deux régimes pour lesquels s’appliquent les revenus foncier, le régime réel et le régime microfoncier. Le calcul du résultat fiscal se fera grâce à ces deux régimes qui sera imposé dans les mains du propriétaire. Autrement dit la somme qui sera finalement imposée au titre des prélèvements sociaux et du barème progressif de l’impôt sur le revenu dépend du régime applicable aux revenus fonciers. Il faut imaginer que les revenus locatifs passent dans un filtre et qu’il en ressort une certaine somme qui constituera la base imposable, somme dont le montant diffèrera selon le filtre utilisé régime réel simplifié ou régime micro. Le régime du microfoncier C’est le régime s’appliquant si la somme de vos loyers annuels perçus au titre de la location nue est inférieur à un montant de 15 000 €. Dès lors que le total de ces revenus locatif est supérieur à ce seuil, les revenus fonciers sont soumis au régime réel. Afin de calculer le résultat imposable, il est nécessaire dans un premier temps de tenir compte de la somme totale des loyers qui ont été perçus par le propriétaire. Puis, il y a également une prise en charge forfaitaire des charges à hauteur de 30% de ces revenus. Ce forfait de 30% est considéré comme englobant la totalité des charges supportées par le propriétaire dans le cadre de la location de son bien. Le résultat fiscal loyers perçus x 0,7 fera l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et sera imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Nous pouvons observer un allégement des obligations déclaratives dans le cadre de ce régime et il suffira, pour le contribuable, de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique n° 2042. Le régime du réel foncier Lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel foncier qui entre en jeu. Il faut toutefois préciser que si les revenus locatifs sont inférieurs à ce montant de 15 000 €, le contribuable dispose tout de même de la possibilité d’opter pour ce régime. L’option vaut alors pour une durée de trois ans. L’inverse n’est cependant pas possible et un contribuable dont les revenus locatifs perçus au titre d’une location nue excèdent la somme de 15 000 € ne pourra pas opter pour le régime micro. Ce sont les charges qui ont été réellement supportées par le propriétaire du bien dans le cadre de la location de celui-ci qui sont prises en considération dans le cadre de ce régime. Ces charges sont aussi diverses que variées. Elles peuvent correspondre aux frais de réparation et d’entretien permettant de maintenir l’immeuble en bon état d’usage et de fonctionnement, aux charges de copropriété, aux taxes foncières supportées par le propriétaire ou encore aux intérêts d’emprunt si le bien immobilier a été financé à l’aide d’un emprunt. Les obligations déclaratives sont plus complexes dans le cadre de ce régime et le contribuable devra déclarer le revenu foncier sur une déclaration spéciale la déclaration n° 2044, qui devra être jointe à la déclaration générale des revenus. C’est un régime qui se montre intéressant lorsque les charges supportées par le propriétaire d’un immeuble loué nu sont très importantes. Le déficit foncier et ses avantages Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière… sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an en 2021 et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an. Lorsqu’une année votre déficit foncier minore votre revenu global, vous devez continuer de louer durant les 3 années suivantes. Ainsi, pour des travaux réalisés en 2018 générant un déficit foncier, la location doit se poursuivre au moins jusqu’au 31 décembre 2021. À défaut, le fisc recalcule votre impôt des années en cause en réintégrant les sommes déduites dans votre revenu global. Attention, si votre locataire quitte le logement durant cette période, vous devez le relouer dans les meilleurs délais. Pour aller plus loin retrouvez l’intégralité de nos webinaires sur le Déficit Foncier qui vous permettront d’approfondir le sujet N’hésitez pas à prendre contact avec nous depuis ce lien. Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021, Loi de Finances 2020, depuis deux ans, le régime fiscal et social de la location meublée professionnelle LMP et non professionnelle LMNP est profondément transformé. Point sur ces évolutions et leurs conséquences. La location meublée offre une solution d’habitation clé en main au locataire et un moyen d’optimiser sous certaines conditions le rendement et l’imposition de la location du bien pour le propriétaire. Depuis 2017, plus particulièrement depuis la loi de Finances 2020 et la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021, les règles fiscales et sociales de la location meublée sont fortement remaniées. Il est indispensable de bien connaître ces nouveaux critères d’imposition sur le revenu et d’assujettissement aux cotisations sociales afin de ne pas en subir les conséquences et de faire les bons meublée professionnelle lmp ou non professionnelle lmnp une nouvelle définition fiscale depuis 2020 Depuis la Loi de Finances 2020, les critères pour relever du statut de LMP location en meublé professionnel ou LMNP location en meublé non professionnel au titre de l’impôt sur le revenu IR ont changé. Quelles sont ces nouvelles conditions et quelles en sont les conséquences fiscales ? lmp/lmnp les critères de distinction pour l’impôt sur le revenu Rappelons tout d’abord ce qui distingue la location meublée de la location immobilière dite nue » La location meublée nécessite la mise à disposition avec le bien loué de meubles permettant au locataire d’y habiter et d’y vivre. L’ameublement doit être conforme à une liste d’équipements obligatoires afin de répondre aux critères de la fait de ce service supplémentaire, la location meublée est pratiquée à un tarif plus élevé et présente un rendement plus attractif. Les baux de location meublée sont de plus courte durée et plus souples que ceux de la location nue si le locataire fait du meublé sa résidence principale, le bail est conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire sous respect d’un préavis d’un mois. Les baux étudiants sont de durée plus courte 9 mois ainsi que le bail mobilité de 1 à 10 mois. Le bail de location saisonnière n’a pas de durée les contrats de location nue à usage de résidence principale sont conclus pour une durée de 3 ans. Le propriétaire ne peut résilier le bail que dans des situations spécifiques prévues par la loi. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois réduit à un mois en zone tendue. La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC et non des revenus fonciers comme la location nue. Cette classification en BIC permet de déduire nettement plus de charges qu’en location nue frais d’acquisition du bien, des meubles et surtout amortissement annuel, s’il est fait option pour un régime réel d’ l’amortissement ne peut pas générer de déficit L’amortissement annuel du bien est déductible des loyers perçus mais ne peut créer un déficit fiscal. Les amortissements non déductibles ne sont pas perdus pour autant et restent reportables sur les revenus de même nature BIC sans limitation de fiscal est accru lorsque la location meublée est considérée comme professionnelle Les revenus nets entrent alors dans la catégorie fiscale des BIC professionnels et le déficit, souvent constaté dans les premières années de location, est alors imputable sur le revenu net global du foyer fiscal sans limitation, à la différence des déficits des revenus fonciers dont la déduction est limitée à €.Ce déficit permet alors d’effacer une partie de l’imposition annuelle sur les autres revenus traitements et salaires, pensions de retraite, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers …L’économie fiscale est d’autant plus significative que la tranche marginale d’imposition est élevée. La plus-value lors de la cession du bien est également de nature distingue une partie de la plus-value dite à court terme correspondant au total des amortissements pratiqués si le bien est détenu depuis plus de 2 ans et une plus-value à long terme pour le solde de la plus-value de cession.La plus-value à long terme est imposée au PFU prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % 12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux.La plus-value à court-terme est intégrée dans le résultat de l’année et donc imposable in fine dans la catégorie des BIC au barème de l’IR du déclarant. Elle est également imposable aux cotisations sociales professionnelles comme nous le abattement n’est pratiqué sur ces plus-values. Il est cependant possible de bénéficier de deux régimes spécifiques d’exonération, partielle ou totale, à l’IR et aux prélèvements sociaux Une exonération fonction du chiffre d’affaires HT moyen des deux dernières années article 151 Septies du CGI si ce chiffre d’affaires annuel est inférieur à € HT et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, la plus-value de cession court terme et long terme n’est pas imposable exonération partielle entre € HT et € de chiffre d’affaires.Comparativement, lors de la vente d’un bien relevant du statut de loueur en meublé non professionnel, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, tout comme un bien en location nue relevant des revenus fonciers abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.Si les critères sont réunis, ce régime permet d’exonérer la plus-value beaucoup plus rapidement que dans le statut LMNP. Une exonération pour durée de détention article 151 septies B du CGI sur la plus-value à long terme si l’immeuble est considérée comme un bien immobilier professionnel, la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale au-delà de 15 ans. On comprend que, outre son rendement attractif, la location meublée soit également recherchée pour ses avantages fiscaux. Mais quels sont les critères permettant de distinguer location meublée professionnelle LMP et non professionnelle LMNP ? Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel, depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 et la loi de Finances 2020 article 49, l’obligation d’inscription au RCS est abrogée. Depuis le 1er janvier 2020, seules des conditions de revenus sont nécessaires article 155 IV 2 du Code général des impôts Les recettes annuels loyers TTC perçues de l’activité de location meublée par le foyer fiscal doivent excéder €. Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses. Dès lors que la condition d’inscription au RCS, qui relève d’un choix personnel, n’existe plus, le statut de LMP peut devenir subi », si les conditions de revenus sont atteintes. Les loueurs en meublé percevant des revenus d’activité professionnelle pensions et retraites comprises supérieurs à € ne sont pas concernés. Mais les personnes qui perçoivent leurs revenus essentiellement de leur patrimoine, y compris via des dividendes de leur société considérés comme des revenus patrimoniaux et non des revenus professionnels, peuvent devenir de facto et malgré elles, loueurs en meublé professionnel. Quelles sont les conséquences fiscales de ce changement de statut ? conséquences fiscales de cette nouvelle distinction lmp/lmnp La distinction LMP/LMNP a finalement peu d’impact sur l’imposition des revenus annuels. Qu’il s’agisse de location meublée professionnelle ou non professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon les mêmes règles de calcul. La différence principale apparaît en cas de déficit. En LMP, le déficit BIC professionnel est imputable sans limite sur les autres revenus du foyer fiscal. Sur ce point, le passage subi » de LMNP en LMP confère un avantage fiscal. Les inconvénients peuvent apparaître lors de la cession. Dans le cas de la LMP, la plus-value est imposée selon le régime professionnel. Le loueur qui devient professionnel perd le régime d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers, permettant l’application des abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Il est néanmoins possible comme nous l’avons vu de bénéficier des régimes d’exonération propres aux plus-values professionnelles et notamment de ne pas payer d’imposition dès lors que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d’affaires annuel HT moyen des deux dernières années est inférieur à €. Dans ce cas et sous réserve d’attendre 5 ans après le passage en LMP et de respect du seuil de chiffre d’affaire, l’investisseur peut revendre son bien sans imposition beaucoup plus rapidement que dans le régime néanmoins Dans ces régimes d’exonération, la plus-value à court terme égale au total des amortissements pratiqués reste soumise aux cotisations sociales, une imposition relativement lourde comme nous allons le s’agit là du seul inconvénient en termes d’imposition du passage en LMP. Le statut de LMP peut par ailleurs avoir un avantage en terme d’IFI. Le statut fiscal de loueur en meublé professionnel permet d’exonérer les biens de l’impôt sur la fortune immobilière IFI, sous le respect de certaines à une déduction trop rapide Le statut de LMP au titre de l’IR ne confère pas automatiquement ce statut pour l’ critères pour relever de la LMP aux regards de l’IFI peuvent paraître ressemblants à celles de l’IR mais sont fondamentalement distincts. Pour être considéré comme professionnel au sens de l’IFI article 975 V du CGI, en tant que loueur en meublé, il est nécessaire de réaliser cette activité à titre principal que les recettes locatives soient supérieurs à € par an. que les revenus nets issus de la location représentent plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer ne s’agit pas ici du montant total des loyers perçus mais du résultat net. Tant que l’activité est déficitaire, ce qui est le cas des premières années de location meublée, cette condition ne peut pas être remplie. Il n’est donc pas possible de bénéficier de l’exonération d’IFI. Les pensions et retraites ne sont pas considérées pour l’IFI, à la différence de l’IR, comme des revenus d’activité et n’entrent donc pas en compte. Cette condition est sur ce point plus aisée à satisfaire que dans le cadre de l’IR. Le statut LMNP sous le régime réelLe statut LMP sous le régime réel Les conséquences purement fiscales du changement de critère de distinction LMNP/LMP, depuis la loi de finances 2020, ne sont donc pas nécessairement contraignantes. Depuis le 1er janvier 2021 et la dernière Loi de Financement de la Sécurité Sociale, il en va tout à fait différemment d’un point de vue social. lmp/lmnp en 2021 attention aux possibles cotisations sociales Jusqu’ici, les nouveaux critères permettant de distinguer LMP et LMNP sur les seules conditions de revenus ne concernaient que l’IR. Les régimes sociaux tenaient toujours compte de la condition d’inscription au RCS permettant de choisir son statut. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2021 la Loi de Financement pour la Sécurité Sociale aligne les régimes sociaux et fiscaux sur les mêmes conditions. Les conséquences sont ici beaucoup plus lourdes. loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 nouveaux critères d’assujettissement aux cotisations sociales Au niveau social, les conditions pour relever du statut de LMP étaient depuis 2017 distinctes des critères de l’IR article 18 Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017. Le code de la sécurité sociale retenait une seule condition de revenus des recettes annuelles supérieures à € et l’inscription au RCS. Dès lors, ce choix d’inscription ou pas au RCS permettait d’adhérer aux régimes de cotisations professionnelles ou au contraire de l’éviter. Sauf dans un seul cas, où il restait obligatoire de relever du régime de la sécurité sociale des indépendants SSI ou sur option au régime général des salariés lorsque l’activité consiste en la location meublée de courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile et que les revenus annuels de cette location sont supérieurs à € pour le foyer fiscal. Ce cas spécifique vise les locations meublées saisonnières dont le nombre s’est accru et dont l’exonération totale aux cotisations sociales professionnelles créaient une différence de traitement avec les professionnels de l’hôtellerie. Dans les autres cas, s’il n’était pas inscrit au RCS, le loueur en meublé ne relevait pas de régimes de cotisations sociales. Il est à noter que si le loueur n’est pas considéré comme professionnel d’un point de vue social, les bénéfices perçus sont alors des revenus du patrimoine et sont imposables à ce titre aux prélèvements sociaux CSG, CRDS, PS au taux de 17,2 %. En 2020, on pouvait donc être considéré comme LMP au titre de l’IR mais pas nécessairement au titre des régimes sociaux. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 est venue aligner les critères des régimes sociaux sur ceux de l’IR. Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, est considéré comme loueur en meublé professionnel, aux regards des régimes sociaux et donc des cotisations sociales, les loueurs en meublé, autres que les loueurs de chambre d’hôtes, qui réunissent les conditions suivantes les recettes annuelles de l’activité chiffre d’affaires HT sont supérieures à € Et l’une des 2 conditions suivantes est remplie L’activité est une location meublée saisonnière clientèle y effectuant de court séjour journée, semaine, mois et n’y élisant pas domicile. Ces recettes, quelle que soit le type de location meublée, représentent la majorité des revenus professionnels du foyer fiscal. Un décret est à venir pour préciser les situations spécifiques non prises en compte par la loi indivision, SCI, revenus des non-résidents et les modalités de déclaration et paiement des cotisations. En l’état, la loi prévoit que l’entrée dans le régime des cotisations professionnelles se ferait de manière définitive, peu importe que les conditions de revenus ne soient plus réunies l’année suivante et que le niveau des loyers devienne inférieur à €. La radiation du régime reste bien sûr possible en cas de cessation de l’activité. Là encore, le décret d’application devrait préciser ce point. Qu’en est-il des locations meublées confiées à des agences professionnelles ? Rappelons que depuis la réponse ministérielle Pellois JOAN 10/07/2018 n°3619, la mise en location meublée par l’intermédiaire d’une agence professionnelle n’est pas soumise à cotisations sociales. La loi ne reprend pas ce point dont l’application reste toujours incertaine. Depuis le 1er janvier 2021, le loueur en meublé peut donc être considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, du seul fait de conditions de revenus qu’il ne maîtrise pas forcément. Ce statut de LMP subi » a en matière sociale un impact beaucoup plus lourd qu’en matière d’IR. impacts d’un assujettissement aux cotisations sociales des revenus de location meublée Dès lors qu’il est considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, le loueur en meublé doit s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants SSI. Les cotisations sociales à payer dépendent alors du statut choisi sans option, le loueur en meublé est considéré comme un entrepreneur individuel. Le taux de cotisation sociale est de l’ordre de 40 % du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de € reste dû. il est aussi possible de bénéficier du régime dit micro-social simplifié », si le chiffre d’affaires est inférieur à € en 2021 € pour les logements tourisme classés. Dans ce cas, le taux de cotisation est de 22 % 6 % pour les meublés classés calculé sur le chiffre d’affaire déclaré et sans l’activité de location meublée est exercée sous le régime de la micro-entreprise auto-entrepreneur, le régime social est alors automatiquement celui du micro-social simplifié. Attention Le statut de la micro-entreprise auto-entrepreneur a des conséquences fiscales les recettes de la location meublée relèvent alors du régime micro-BIC et sont imposées sur la base du chiffre d’affaires déclaré après un abattement de 50 %. Or le loueur en meublé professionnel recherche le régime réel d’imposition pour déduire la totalité des charges des premières années d’exploitation et dégager un déficit. Ce choix pour le statut de la micro-entreprise auto-entrepreneur n’est donc opportun que pour les loueurs dont les charges d’exploitation, amortissement compris, sont inférieures à 50 % des loyers. Dans un cas spécifique, la location meublée de courte durée, le loueur professionnel peut opter pour le régime général des salariés si son chiffre d’affaires est inférieur à € € en 2021. Le taux de cotisation global est alors de l’ordre de 35 % auquel s’ajoute un taux de 15 % dans la limite du PASS Plafond annuel de la Sécurité Sociale. Ces cotisations sont calculées sur le montant du chiffre d’affaires après franchise de € et abattement de 60 % 87 % pour les locations de tourisme classées. Le taux global de cotisations sociales ressort alors à 19 % 6 % pour les meublés classés. Ne pas confondre cotisations sociales et prélèvements sociaux et attention, ils ne sont pas nécessairement exclusifs l’un de l’autre Lorsque la location est soumise à cotisations sociales, les prélèvements sociaux de 17,2 %, propres aux revenus du patrimoine ne sont pas dus. Le loueur en meublé professionnel reste néanmoins redevable de la CSG, CRDS sur les revenus d’activité au taux de 9,7 %. Les prélèvements sociaux ne sont pas des cotisations et ne permettent de bénéficier d’aucune couverture sociale prévoyance et retraite.La qualification en professionnel a donc un impact financier significatif sur la rentabilité de la location meublée. Le loueur en meublé passe ainsi d’un taux de prélèvements sociaux de 17,2 % s’il est considéré comme non professionnel à une imposition sociale globale de 49,7 % en moyenne s’il est entrepreneur individuel cotisations sociales + CSG, CRDS 22 % en micro-social simplifié le taux de cotisations sociales de ce régime tient compte de la CSG, CRDS. Dans les premières années d’exploitation, tant que l’activité est déficitaire, les cotisations sociales en tant qu’entrepreneur individuel restent relativement faibles grâce au forfait minimum € en 2020. Lorsque l’activité devient bénéficiaire, ces charges sociales impactent fortement la rentabilité annuelle. L’imposition aux régimes sociaux professionnels a également un impact significatif sur la plus-value potentielle lors de la cession du bien. Le loueur en meublé professionnel relevant du régime social des indépendants doit en effet payer les cotisations sociales sur la plus-value à court terme représentant le montant total des amortissements dégagée lors de la vente du bien. Il ne peut bénéficier de régime d’exonération comme cela est le cas au titre de l’IR. La qualification en loueur professionnel a ainsi de lourdes conséquences sur le rendement global de l’investissement. Ce coût supplémentaire permet néanmoins de bénéficier d’une couverture sociale, ce qui peut être pertinent pour un investisseur qui a cessé son activité professionnelle, notamment pour poursuivre la validation de trimestres de retraite. Ces charges sociales restent déductibles du bénéfice imposable lorsque le loueur opte pour un régime réel d’imposition à l’IR. Comparativement, le loueur en meublé non professionnel paie des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % contre 9,7 % pour le loueur professionnel qui ne lui permettent de bénéficier d’aucune couverture prévoyance ni retraite. Lorsque le loueur en meublé fait de cette exploitation sa seule activité et la réalise à titre véritablement professionnel, le régime social n’est donc pas nécessairement une contrainte. Les récentes évolutions fiscales et sociales de la location meublée visent à encadrer cette activité en très forte croissance. Ce marché, souvent surinvesti, particulièrement en location saisonnière, connaît par ailleurs de profonds bouleversements liés à la crise de la Covid-19 nouvelle clientèle de location touristique, nouvelles pratiques de déplacements professionnels, nouvelles règles sanitaires … Bien étudiée d’un point de vue économique, fiscal et social, la location meublée reste un investissement patrimonial pertinent. Elle doit néanmoins être réalisée avec discernement, être adaptée à la situation, à l’objectif de l’investisseur et doit être diversifiée. Le conseiller en gestion de patrimoine a pour cela un rôle capital.

revenus fonciers et vente en cours d année